Las jest bez wątpienia szczególnym terenem, jednak dzisiaj przyjrzymy się mu głównie pod względem inwestycyjnym, a konkretniej z perspektywy sprzedaży działki tego rodzaju. Takie transakcje wbrew pozorom nie są tak proste i ogranicza je prawo. W takim razie jak sprzedać las prywatny innej osobie lub państwu w 2021 roku? Zapraszamy do lektury!
Jak sprzedać las?
Do 2016 roku można było swobodnie handlować działkami leśnymi, jednak sytuacja zmieniła się w związku z wejściem w życie nowelizacji ustawy o lasach z dnia 30 kwietnia 2016 roku. Prawo stanowi, że w sytuacji sprzedaży takiej nieruchomości Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe ma prawo do pierwokupu nieruchomości. Trzeba także pamiętać, co jest lasem w myśl prawa. Zgodnie z ustawą o lasach z 28 września 1991 roku, lasem jest grunt, którego zwarta powierzchnia wynosi co najmniej 0,10 ha i jest pokryty drzewami, krzewami oraz runem leśnym, ale też jeśli jest pozbawiony częściowo roślinności. Lasem jest też teren związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystanie dla jej potrzeb (np. budynki, linie podziału, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi). Co więcej, nawet jeśli działka ma mniej niż 0,1 ha, jednak stanowi część kompleksu leśnego, nadal jest uznawana za las.
Jak sprzedać las prywatny?
Prawo do pierwokupu obowiązuje, kiedy z ewidencji gruntów i budynków wynika, że nieruchomość stanowi las, gdy teren przeznaczony jest do zalesienia w planie zagospodarowania przestrzennego oraz jeśli objęty jest uproszczonym planem urządzenia lasu.
Tradycyjnie przy sprzedaży nieruchomości należy udać się do notariusza. Kiedy obowiązuje prawo do pierwokupu, prawnik musi sporządzić tzw. warunkową umowę sprzedaży. Następnie o chęci realizacji transakcji zostaną poinformowane Lasy Państwowe. Jeżeli nadleśnictwo nie zgłosi chęci nabycia nieruchomości w przeciągu miesiąca, sprzedaż zostanie sfinalizowana. Umowa na wstępie więc zakłada, że taka możliwość występuje, a więc umieszcza się w niej warunek, że do transakcji dojdzie wyłącznie, jeśli Lasy Państwowe nie skorzystają z prawa do pierwokupu w wyznaczonym terminie, a więc dokument stanie się ważny po 30 dniach.
Jeśli nadleśnictwo (reprezentując Lasy Państwowe) postanowi skorzystać ze swojego prawa do pierwokupu, to w tym przypadku przystąpi do transakcji, żeby nabyć rzeczony grunt po cenie ustalonej przez strony. Jednak w niektórych sytuacjach Lasy Państwowe mogą mieć zastrzeżenia co do wartości przekazywanego gruntu, dlatego mają prawo zlecić rzeczoznawcy majątkowemu sprawdzenie tej informacji. Jeśli wyznaczona przez specjalistę cena znacznie różni się od kwoty podanej w umowie sprzedaży, nadleśniczy może podjąć kroki mające na celu zmianę owej umowy. Jeśli jednak wartość jest niższa, jednak nieznacznie, sytuacja nie powinna mieć miejsca.
Zgodnie z przepisami, nadleśniczy może wystąpić do sądu o ustalenie tego, czy poniesiony koszt zakupu jest faktycznie rynkowy. Ma na to 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu. W praktyce może się zdarzyć, że jeśli strony zgodziły się na transakcję po zawyżonej cenie, nadleśnictwo doprowadzi do jej obniżenia, a więc ugodzi w interes zbywcy.
Trzeba także pamiętać, że jeśli sporządzi się z notariuszem umowę sprzedaży nieruchomości leśnej, jednak naruszy się prawo do pierwokupu (np. przez brak informacji do Lasów Państwowych), zostanie ona unieważniona. Co prawda sytuacja ma miejsce bardzo rzadko, jednak dochodzi do niej najczęściej w sytuacji, w której dana osoba sprzedaje jednocześnie działki różnego typu, na przykład dwie inwestycyjne i jedną leśną.
Mając świadomość powyższego, wielu przedsiębiorców dla własnego bezpieczeństwa wybiera dwuetapową sprzedaż (ze sporządzeniem warunkowej umowy) i pyta nadleśniczego, czy będzie zainteresowany skorzystaniem z prawa do pierwokupu.
Warto dodać, że prawo do pierwokupu może przysługiwać więcej, niż jednemu podmiotowi. W tej sytuacji przepisy określają, że pierwszeństwo w wykorzystaniu omawianego prawa przysługuje Lasom Państwowym.
Prawo pierwokupu nie zawsze obowiązuje
Zgodnie z Art. 37a ustawy o lasach nie stosuje się prawa do pierwokupu przez Lasy Państwowe, jeśli nabywcą jest na przykład małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej (bez ograniczeń) lub w linii bocznej (do trzeciego stopnia), osoby związane ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostki samorządu terytorialnego. Ma to miejsce także w przypadku dziedziczenia oraz w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego.
Jak sprzedać las?
Zdarza się, że dana osoba chce od razu przekazać swoje tereny na rzecz Skarbu Państwa. Jest on reprezentowany przez Lasy Państwowe, dlatego w tym przypadku należy udać się do nadleśniczego i przedstawić mu ofertę. Cena gruntu powinna być rynkowa, ponieważ po pierwsze nadleśniczy może nie tylko nie wykazać chęci nabycia działki, ale także podjąć kroki mające na celu określenie faktycznej jej wartości przez rzeczoznawcę majątkowego.
